項瓊 李國偉 許慧（北京國土聯房地產評估中心有限公司 北京100081）
摘要 本次對我國不動產登記代理制度與律師代理人制度、保險代理人制度、專利代理人制度三種典型代理制度僅分別從執業門檻的法律層級、執業行為的監督管理、執業范圍的地域限制性、執業收費的標準四個方面進行比較分析，提出思考與建議，以期為行業獲得新的生機，激活服務市場提供參考。
關鍵詞 不動產登記代理制度、律師代理人制度、保險代理人制度、專利代理人制度、比較研究
《民法典》是我國民事代理制度的基本法。以《民法典》為基石與統領，在我國經濟社會發展中，各類民事代理制度將不斷健全與完善，并形成中國特色社會主義法律體系下的各自制度構架。不動產登記代理制度與律師代理人制度、保險代理人制度、專利代理人制度相比，是一種較為新興的代理制度，制度建設起步較晚，2020年6月4日，自然資源部辦公廳印發的2020年立法工作計劃中，提出要研究起草《不動產登記法》。在該部法出臺之前，與三類典型代理制度進行比較分析，以求得新的思考與建議。
一、執業門檻的法律層級比較
（一）執業代理人
律師執業許可在全國人民代表大會頒布的《律師法》第二章有明確的規定，申請律師執業，應取得國家統一法律職業資格證書，并且具有在律師事務所實習滿一年，律師協會出具的申請人實習考核合格的材料等。另外，具有高等院校本科以上學歷，在法律服務人員緊缺領域從事專業工作滿十五年，具有高級職稱或者同等專業水平并具有相應的專業法律知識的人員，申請專職律師執業的，經國務院司法行政部門考核合格，準予執業。除專職律師可以執業外，也允許兼職律師執業。
國務院公布的《專利代理條例》第二章對專利代理師有明確規定，專利代理師執業應當取得國務院專利行政部門頒發的專利代理師資格證，在專利代理機構實習滿1年（具有律師執業經歷或者三年以上專利審查經歷的人員除外）。
個人保險代理人從業資格條件在在全國人民代表大會頒布的《保險法》第五章有規定。個人保險代理人應當具備國務院保險監督管理機構規定的資格條件，取得保險監督管理機構頒發的資格證書。
下面就四種代理人的資格類別、執業條件要求等情況進行比較，見表1。
從上表1可以看出，律師、專利代理師屬于準入類，而不動產登記代理人屬于水平評價類。律師、專利代理師資格設定分別在《律師法》《專利代理條例》中有明確規定，而不動產登記代理人資格設定只是在《土地登記代理專業人員職業資格制度暫行規定》（人社部發〔2015〕66號）文中有規定。從資格設定來講，律師、專利代理師比不動產登記代理人的法律層級要高。
從執業監管來講，律師執業是政府部門審核準予制，專利代理師是政府部門備案制，個人保險代理人是其所在保險公司進行執業登記，不動產登記代理人是行業協會登記服務制。律師的監管最嚴格，專利代理師次之，但兩者皆比不動產登記代理人要嚴。
（二）執業機構
下面對四類代理機構的執業許可、市場準入要求等情況進行比較，見表2。
從上表2可以看出，律師事務所、專利代理機構、保險代理機構及其分支機構的設立均有明確的法律規定。不動產登記代理中介機構及其分支機構的設立沒有專門明確的法律文件規定，目前仍參照《城市房地產管理法》有關房地產中介服務機構的設立條件。不動產登記代理中介機構及其分支機構設立對從業人員也無數量上的硬性要求，由于機構設立上的法律層級不同，導致與形成了監管方式的差異，律師事務所的設立是政府部門審核準予制，專利代理機構、保險代理機構的設立是政府部門審核批準制，不動產登記代理中介機構的設立是行業協會登記服務制。
二、 執業行為的監督管理比較
以下對四類代理人、代理機構執業行為的監督、管理情況進行比較，見下表3。
注：該表監管部門未列出市場監督、稅務管理等行政部門。
從上表3可以看出，律師代理、專利代理、保險代理執業行為的監督、管理均有明確的法律規定。與不動產登記代理相比，律師代理、專利代理、保險代理行業起步較早，監督管理制度建設完善。不動產登記代理也是一種法律行為，至今還沒有專門的法律法規保障。從行政監管層面看，目前行政主管部門對登記代理行業未建立全面系統的監督管理機制。從行業自律層面看，行業自律管理亟待完善。
三、執業范圍的地域限制性比較
根據法律法規等有關規定，現將律師代理、專利代理、保險代理、不動產登記代理執業范圍的地域限制性情況加以比較，見下表4。
從上表4可以看出，法律明文規定律師可以全國執業，專利代理無地域限制性規定，也可以全國執業，保險代理執業有注冊資本最低限額的地域限制性規定，不動產登記代理執業地域范圍無法律文件規定。
四、執業收費的標準比較
根據法律法規等有關規定，現將律師代理、專利代理、保險代理、不動產登記代理執業收費標準情況加以比較，見下表5。
從上表5可以看出，除律師執業有服務收費標準外，其他三種代理服務行業沒有明確的文件規定，是由委托人與代理機構平等協商確定。實際操作中參照以往收費標準情況計件或代理成本核算等方式來收取代理費用。
五、思考與建議
通過以上四個方面的比較分析，我們從中獲得如下五點思考與建議：
（一）健全不動產登記代理法律體系，為不動產登記代理的市場服務體系提供法律支撐
目前，登記代理與律師代理、保險代理、專利代理相比，缺少立法層面的法律支持，建議在《不動產登記法》等關系到登記代理的法律、法規和規范性文件的修改制定過程中，要對登記代理工作進行專門論述，盡早建立起統一、獨立、完善、規范的不動產登記代理法律體系，使得行業的發展有法可依、有章可循。
（二）加強不動產登記代理行業的監管與行業自律管理，構建不動產登記代理專業化、規范化的市場環境
與律師代理、保險代理、專利代理相比，不動產登記代理行業的監管與行業自律管理應需跟進。建立不動產統一登記制度后，現由自然資源部履行指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責。作為管理機關，應積極引導與支持不動產登記代理工作，加強對不動產登記代理行業的指導、監督和檢查，不斷健全和完善監管制度。
加強不動產登記代理行業的自律管理。一是進一步建立和完善行業自律管理體制，為不動產登記行業的發展提供組織保證；二是建立健全不動產登記代理職業道德與執業行為規范性管理制度，研究制定不動產登記代理質量監控體系，構建不動產登記代理社會誠信體系，確保行業規范健康發展。
（三）營造不動產登記代理的市場氛圍
代理制度越健全完善的行業，它的業務市場化程度相比越高。不動產統一登記的實施，特別是自然資源統一確權登記暫行辦法出臺后，需進一步厘清政府與市場的關系，在保證政府提供公共基礎登記服務的基礎上，建立不動產登記自我舉證制度，把不動產登記工作中的一些技術性、業務性工作從行政職能中分離出來，由登記代理機構承擔，擴大不動產登記代理業務范圍，營造不動產登記代理的市場氛圍。
（四）放寬執業準入，優化服務，為不動產登記代理市場注入活力
優化營商環境，深入落實“放管服”改革要求。借鑒律師行業，允許高等院校、科研機構中從事土地等不動產管理教育、研究工作的人員申請兼職不動產登記代理人執業。借鑒專利代理行業，允許符合條件的律師事務所、房地產經紀機構等可以從事不動產登記代理業務，發揮它們的特長，優化監管與自律服務，提高服務效率，為不動產登記代理市場注入活力。
（五）適應市場需求，構建多元化不動產登記代理市場服務體系
不動產統一登記后，特別是自然資源要統一確權登記，不動產登記代理行業面臨著新的機遇和挑戰，需要構建更大的以不動產登記代理為核心的包括公證、經紀、保險、律師、評估共同參與的不動產登記代理服務市場。登記代理標的的多樣化、復雜化，難易程度的高低不齊，這就需要登記代理提供差異化市場服務。借鑒律師等行業分級制度，不動產登記代理專業人員與不動產登記代理機構皆劃分為初級、中級、高級三個級別，以便適應和滿足不同層級市場的需求，保證與提高代理質量，構建多元化不動產登記代理市場服務體系。
