羅翠蘭 劉陶琨
（廣西方略土地房地產評估有限公司，南寧530200）
摘要：發展多種形式的適度規模已成為未來農業發展趨勢，由此產生的土地承包經營權與經營權分置的條件已經基本成熟。本文主要從土地承包經營權與經營權分置的條件進行分析，界定耕地承包經營權與耕地經營權流轉的內涵及權益差異特征，針對性地提出了收益還原法應用的思路與技術要點處理方法，以此實現耕地承包經營權、經營權流轉有效估值與關聯研究。
關鍵詞：三權分置；承包經營權、經營權流轉；權利；收益還原法；還原率；自然風險；市場風險；土地估值
隨著我國農業現代化進程的推進，農村家庭承包耕地流轉的速度呈加快態勢。據統計，全國家庭承包耕地流轉面積，從1994年的0.09億畝增長到2019年的5.54億畝，25年間增長了61倍多。至2019年，農村土地流轉的形式，也相應呈現出主體多元的發展態勢，主要包括出租（轉包）、轉讓、互換、股份合作等，其中又以出租（轉包）為主流，采用這種方式流轉的耕地在2019年當年就達到4.46億畝，占全年耕地流轉總面積的80.51%。家庭承包耕地流轉提速，流轉方式逐步趨于多樣，是在《民法典》《農村土地承包法》等國家法律、法規體系完善，以及實施鄉村振興國家戰略的背景下，鄉村市場活力得到進一步激發的體現。由此，經營權從土地承包經營權中分離出來，并作為獨立物權在農用地市場交易中實現價值顯化將成為常態，客觀上要求在國家已有的農用地、集體土地估價技術規范基礎上，分析承包經營權、經營權流轉的權益特征，相應提出可相適應的估價實現思路與方案。
1.耕地承包經營權與耕地經營權界定
2016年，中辦、國辦印發《關于完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》，確立了“落實集體所有權，穩定農戶承包權，放活土地經營權”即“三權分置”的基調。2018年，新修訂的《農村土地承包法》，對承包方流轉其承包土地的經營權，以及土地經營權權益作出了更為清晰的規定。2020年頒布的《民法典》，除規定承包經營權人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權，更是首次明確了土地經營權的物權屬性。這些法律及政策規定，確立了“所有權+承包經營權+經營權”的農用地權益類型區分格局�；诖�，經梳理，將耕地承包經營權、耕地經營權的概念內涵要點、權利特征、權能等歸納如下。
表1 耕地承包經營權、耕地經營權概念要點、權利特征及權能
2.耕地承包經營權、耕地經營權流轉價格評估思路
現行的《農用地估價規程》（GB/T 28406-2012），并沒有關于“承包經營權”、“經營權流轉”的分類及釋義內容。根據《農村集體土地價格評估技術指引》，本文所述的耕地承包經營權價格，定義為通過承包、互換等方式獲取的一定年期下用益物權的價格，該用益物權價格包括了承包權與經營權相合為一的權益內涵；耕地經營權價格，則定義為通過流轉方式獲取的一定年期下用益物權的價格，該用益物權為價格，對應于通過流轉分離出來的經營權權益內涵。
2.1估價方法適用與選擇
涉及農用地、集體土地的評估，主要的方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法、公示地價系數修正法和評分估價法等。長期以來，由于確權、有形交易市場等基礎條件缺乏，因土地流轉需求而形成的眾多農用、集體建設用地交易大多存在不規范情況，信息透明度低，市場比較法的應用受到諸多限制。其次，由于進入市場流轉的農地大多為已開發成熟的耕地，運用成本逼近法、剩余法評估承包經營權、經營權流轉價格也存在適用性障礙。而對于公示地價法，目前國內各地農用地基準地價正處于編制階段，其成果內涵主要根據《農用地估價規程》界定為使用權價格，相對于承包經營權、經營權流轉價格而言較為籠統，定價技術思路與過程也存在差異，不宜直接用于對后者的價格判斷。相對而言，在農業生產投入產出規律基礎上，運用收益還原法對耕地承包經營權、耕地經營權流轉實施估價，是最為直接有效且適宜的方法。
2.2估價方法運用要點
采用農用地投入產出效益樣點，在農用地經營年總收益中扣除生產成本等各項費用，將農用地經營年純收益還原為一定年期農用地的收益價格。估價的基本過程為：測算年總收益→測算年總費用→計算年純收益→確定土地還原率→計算農用地價格。估價方法運用的要點主要包括：
（1）確定基本界定�；谵r用地投入產出效益樣點，收益還原法的運用需明確的基本界定內容包括：❶農用地類型，即水田、旱地、坑塘等，本文研究確定為水田；❷權屬性質，確定為集體土地；❸耕作制度，根據估價對象所在地域主導耕作制度確定，本文研究確定為“早稻-晚稻；❹耕地等別，根據估價對象所在地域耕地等別評價成果確定，本文研究確定為“國家自然等10等，國家利用等9等”。
（2）年總收益分析。年總收益為估價對象土地合理有效地所取得的持續、穩定的客觀正常年收益，年總收益依農產品年收入確定。農產品年收入，為農用地用于農業生產的年均產出收入。本文研究按水稻產量與估價期日的正常市場價格確定，其中涉及的農業補貼（如耕地地力保護補貼、種糧一次性補貼、稻谷生產補貼等）也應計入年總收益。
（3）年總費用分析計算。年總費用是指使用者在進行生產經營活動中所支付的年平均客觀總費用。年總費用為農用地生產經營產品過程中發生的年平均各項費用之和，包括種子、化肥、農藥、機械等費用。各項費用根據其用量和估價期日的正常市場價格進行計算，其中經營權流轉租金的應計入年總費用。
（4）土地還原率確定
❶耕地承包經營權土地還原率
還原率本質為資本投資收益率，利率大小與投資風險高低成正比。還原率的確定，主要采用安全利率加風險調整值法確定，即土地還原率＝安全利率+風險調整值。
Ⅰ.安全利率。安全利率為無風險投資收益率，可按各時期定期存款利率或國債利率確定。2020年當期中國人民銀行公布的定期存款利率為1.5%，2020年一年期國債平均利率為2.18%，本研究取定期存款利率、一年期國債平均利率的簡單算術平均值作為安全利率，即取值為1.8%。
Ⅱ.風險調整值。綜合農業生產遭遇到的災害性天氣、估價對象所處地域社會經濟發展水平和農用地市場等綜合因素確定風險調整值。對于一般的種植業用地，獲取收益的風險主要來源于國家產業政策、市場經營以及臺風、暴雨、霜凍、旱澇等各種自然災害影響。
自然災害風險：即因自然力的不規則變化，農業生產災害性因素出現，從而致使農業生產者預期產量或品質無法實現，并使得農業專用性資產發生損失的可能性。自然災害風險，可通過分析糧食作物播種面積、農業氣象災害受災面積以及糧食總產量變化情況進行量度。本文研究采集的數據如下表。
表2 全國2012至2019年糧食作物播種面積、農業氣象災害受災面積及糧食總產量統計
水災、旱災、風雹災、冷凍災是最主要的農業氣象災害。由上表數據，受氣象災害影響而導致的農作物單位面積產值變化幅度為-0.25%～1.97%。據此，綜合考慮各災害發生的頻率、規模大小以及對當年農作物產量的影響程度，經測算對長期報酬率產生的定量影響比率為0.9%。
市場經營風險：主要指產品市場需求、產品價格變動等帶來的影響。由于市場機制對農業資源配置發揮的主導性作用，促使農產品生產與流通體系發生根本變化，市場風險日趨凸顯。對市場經營風險的量度，可通過觀測農業產品價格或指數變化情況予以確定（需注意的是，不同農產品價格波動特征不盡相同，在評估分析過程需要特別關注區分）。在本研究中，采集農產品價格指數與集貿市場價格變動指數綜合判斷市場經營風險，相關數據如下表。
表3 全國2014至2019年農業產品價格總指數變化情況
表4 全國2014至2019年農業產品集貿市場價格變化情況（水稻部分）
觀測農業產品價格總指數與集貿市場價格分指數（對應于水稻耕作），經測算市場經營風險對長期報酬率產生的定量影響比率為1.4%。
綜合以上，以安全利率與風險調整值之和確定耕地承包經營權土地還原率為4.1%。
❷經營權流轉土地還原率
經營權由承包經營權分離而出，其在權利特征、權能上，與承包經營權有所差異。在權益差異特征上，除承包經營權的“資格權內核”之外，對于經流轉出的經營權，存在權益公示受限（經營權流轉期限五年以上的，當事人方可以向登記機構申請土地經營權登記）、再次流轉受限（需經承包方書面同意并向集體經濟組織備案，受讓方才可再次流轉土地經營權）、融資擔保受限（需經承包方書面同意并向發包方備案，方可向金融機構融資擔保）等特征，因此，耕地經營權流轉要承受高于耕地承包經營權的風險。為量化兩種權利狀態下還原率水平的差異，本研究采取的思路如下：
Ⅰ.以耕地投入產出效益樣點為基礎，根據區域內耕地客觀收益水平，以及區域平均客觀費用、耕地承包經營權平均土地價格水平，模擬并分別概算承包經營權、經營權流轉兩種權利狀態下內部收益率（FIRR，計算時假設收益年限相同），進而判斷其間的風險差異量化值，計算公式為：
Σnt=1（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0
式中：CI—現金流入 CO—現金流出 FIRR—財務內部收益率 t—現金流持續年限
對于經營權承接人，其經營權轉出時支付的流轉費（實務當中的“年租金”、“年地租”等，以下同）作為成本支出計入現金流。
以某耕地生產經營與流轉樣點為例，承包經營權、經營權流轉狀態下的年純收益分別為1580元/畝.年、1250元/畝.年，則統一歸算至30年期的內部收益率分別為4.27%、4.97%。在耕地質量、投入產出等條件均相同的情況下，承包經營權、經營權流轉權利狀態下的長期收益率差值為0.7%，印證了后者投資回報風險大于前者的基本判斷，該差值同時可作為量化風險差異的參考。
Ⅱ.還原率本質是一項資產在持續經營期內獲取的長期報酬率,類似于折現率。對此，在其他條件相同的情況下，要獲取等量現實價值量，經營現金流、報酬率高低必然會受權利狀態的影響。在調查采樣數據基礎上，本研究對經營權在不同流轉年限下的現金流、折現率進行了模擬迭代計算，結果顯示：當流轉年限不同時，若要確保在不低于基礎折現率（本研究取4.1%）條件下獲取等量現實價值（對應于耕地承包經營權狀態下的水平），最短的收益年限將不少于25年，收益年限25年至29年對應的折現率調整區間為+0.13%～+0.83%（均值0.5%），此調整區間，可視為這兩種權利狀態下風險差異量化值的變化幅度。
綜合上述分析，在本研究中確定經營權流轉的土地還原率區間為4.23%～4.93%（均值4.6%）。
3.耕地承包經營權、耕地經營權流轉價格評估實證
基于以上思路和估價要點分析，運用收益還原法分別完成耕地承包經營權、經營權流轉后的土地價格（為便于比較，統一歸算至30年期），方法運用具體計算示例如下表。
表5 收益還原法耕地承包經營權、經營權流轉價格測算示例
由上表，通過計算，以經營權流轉土地還原率4.23%～4.93%為基礎，可測算出30年期經營權流轉價格區間為17495～18989元。若在還原率取均值4.6%條件下，將經營權流轉價格與流轉費掛鉤，則可相應測算得到“年租金”、“年地租”的區間值為1087～1180元。對于農用地流轉市場而言，該區間分析值具有特殊意義！其對應的內涵，實質上是立足于糧食耕種的農用地利用狀態下，在合理的風險區間內經營權承接人所能夠承受的“年租金”、“年地租”水平。遵循該邏輯，通過以上收益還原法評估思路、要點分析，以及在此基礎上對經營權流轉價格與流轉費掛鉤的延伸分析，可以進一步探討在種植糧食作物及其對應的投入產出規律下，耕地經營權流轉的定租模式。
4.結論
綜上所述，以投入產出為基礎，遵循收益還原法應用的基本邏輯和要求，在耕地經營年總收益中，客觀分析并扣除發生的各項生產成本費用，有效測度、量化不同權益狀態下的長期收益差異，相應確定耕地還原率水平，并將年純收益還原為相應年期的承包經營權、經營權流轉土地權益價格。其中，除需客觀分析承包經營權、經營權流轉的年總收益、年總費用的構成項之外，還需要重點把握承包經營權、經營權流轉在內涵、權利特征和權能差異分析，有效實施風險觀測與還原率確定。同時，通過本研究，同時也為進一步探討農用地經營權流轉的定租模式提供了延展思路。
參考文獻：
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